昨日，记者从广州市国土房管局获悉，历经两次征求公众意见，《广州市物业管理暂行办法》（以下简称《办法》）正式发布，将于5月1日起施行。为破解业委会成立难和业主大会召开难的问题，《办法》提出，建立业委会多轮补选制度以及业主决策电子投票系统，增加业主大会表决形式。

　　广州市国土房管局介绍，由于业主对业主委员会委员候选人了解不多，经一轮投票选举的委员往往不能达到法律法规规定或者议事规则约定的人数底线，导致业主大会反复投票而不能形成决议，无法产生业主委员会。为解决该问题，《办法》创新建立了多轮补选制度，并规定选举产生的委员人数达到5人即产生业主委员会。

　　为解决物业服务费调价程序不完善的问题，《办法》明确了业主大会成立之前调整物业服务收费标准的专项审计、公示公告、多数业主表决、救济途径等程序要求，以维护业主权益。同时，还明确禁止物业服务企业擅自收取手续费、水电周转金等费用，不得中断用户的正常用水、用电、用气。

　　业委会成立三步走

　　第一步：组建业主大会筹备组，由业主联名推荐，按推荐人数多少的顺序产生。筹备组筹备工作包括确定召开首次业主大会的时间、地点，候选人产生办法等。筹备组完成筹备工作期限由6个月延长至1年。

　　第二步：召开业主大会，决定重要事项，如业主大会议事规则等条文，选举或更换业主委员会，制定物业服务收费方案等。

　　第三步：业委会产生运作规则。业主委员会一般由5人至15人的单数委员组成，每届任期不超过5年，可以连选连任。

　　新规亮点

　　业委会

　　成立难？

　　5人即可组成业委会 不够人数可多轮补选

　　据了解，在实践中，由于业主对业主委员会委员候选人了解不多，经一轮投票选举的委员往往不能达到规定约定的人数底线，导致业主大会反复投票却无法产生业委会。为了解决该问题，《办法》创新性地建立了多轮投票补选制度。

　　业主大会选举的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数的，应当通过多轮投票补选。经补选后，如多轮选举产生的业主委员会委员总人数仍未达到议事规则约定人数，但已超过5人（含5人）的，业主委员会即算产生。

　　业主

　　投票难？

　　建电子投票系统 业主不需到场也可投票

　　过去，因征集业主意见难、确定选票的真实性难且争议大等困难，导致召开业主大会难，形成决议难，对此，《办法》创新性地提出，需要业主共同决定的重大事项，提倡业主通过电子投票系统进行决策。

　　市国土房管局相关人士表示，以往业主要进行业主大会投票，必须到现场进行书面投票，很多业主往往因为工作繁忙而无法到场。而未来，电子投票系统就可能会主要采用手机短信等形式进行表决。据悉，将来将由广州市房管部门建立业主决策电子投票系统并负责日常维护。

　　业委会

　　怎监督？

　　建监事会及业委会报告、公开和财务管理制度

　　市国土房管局称，在实践中，部分业委会因缺乏有效监督和内部管理制度不健全，出现了不及时组织换届选举、任期届满不退位等情况。

　　为解决该问题，《办法》提出，通过创新建立业主监事会制度，建立业委会报告、公开和财务管理等制度，进一步强化实现业主自我管理、自我监督。此外，业主委员会任期届满6个月前，应组织召开业主大会选举产生新一届业主委员会。这比《广东省物业管理条例》规定的时间提前了3个月，以保证顺利换届。

　　公共物业

　　收益归谁？

　　共有产权信息须公示 收益归全体业主共有

　　在征求意见过程中，不少市民反映小区公共物业收益被侵占的情况。为解决此问题，《办法》明确规定，物业管理区域内业主共有部分、共用场地和绿地等信息须向业主进行公示，业主有权查询。

　　同时，利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有，由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开，管理机构不得擅自挪用。业主大会、业主委员会或者业主监事会可以委托会计师事务所对管理机构进行审计，并将审计报告通报全体业主。

　　物管费

　　怎么调？

　　物管费调价必须公示并审计 由业主进行表决

　　针对近年来因不少小区物管费调价而引发业主不满的问题，《办法》规定，业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，物业服务企业应当对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计并在小区公告；调价方案必须经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过，表决结果应当以书面形式在小区公示60日以上。

　　业主对调价方案的表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，查验不一致的，应当重新统计表决结果；业主对物业服务收费标准的调整有争议的，可以向当地价格行政管理部门申请协调处理或者向法院提起诉讼。

　　《办法》还明确，前期物业管理应以公开招投标方式选聘物业服务企业，禁止开发建设单位私自与关联企业签订合同。