房企融资仍偏紧 快销去化为上策

在调控持续强化的大背景下，快销去库存仍是开发商的首选策略。2018年严监管态势延续，开发商融资渠道将持续收紧，融资成本或继续提高。开发商应积极降负债去杠杆，特别是小型房企将面临巨大考验，现金流对房企极为重要，开发商只有“快销走量”向前冲。

房企业绩分化愈加明显

2017年在资本市场“监管升级、脱虚向实”的主旋律下，房地产上市公司整体融资环境趋紧，但成交规模再创新高，整体实现“增收又增利”。同时，房地产上市公司在盈利能力、财富创造力和财务稳健性等方面分化加剧。

据前瞻产业研究院发布的《房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》数据显示，去年沪深两市上市房企及赴港上市房企的营业收入均值分别为167.37亿元、328.09亿元，分别同比增长8.11%和27.64%;净利润均值分别达到21亿元、51.94亿元，分别同比增长25.34%、52.27%。据观察，不同销售额阵营企业净利润、核心净利润分化现象显著，净利润增速与核心净利润增速之间的差额逐级递减。

前瞻产业研究院报告显示，3000亿元以上、1000亿元至3000亿元阵营房企的核心净利润增长率均值分别为58.54%、67.15%，相差近10个百分点。

2018年以来，房地产调控持续强化

目前房地产上市公司规模竞争更加炽热化，加大杠杆实现快速规模扩张，已成为多数房地产上市公司战略抉择。中国指数研究院院长莫天全说，在此背景下，库存管理能力、周转速度和现金流状况成为房企的生存关键。

快销去库存策略仍须持续

预计今年全国房地产销售面积会有所下降，大概下降10%以内，销售额会小幅增长。房企真正的风险不是负债率高低，而在于现金流够不够，快销走量冲规模是策略之一。

前瞻产业研究院报告认为，在土地成本高企和资金面不断收紧的压力下，目前中小型上市房企在行业内的腾挪空间较小。大型上市房企今年要通过加快去化、提高周转速度来锁定业绩。

目前所谓的“房地产行业低库存”只是一个营销手段。从前瞻产业研究院数据看，都得不出低库存的结论。目前房地产行业平均去化周期应该在4年左右，是历史上偏高的水平，而不是偏低的水平，所以一定要重视。